黑龙江省绥化市北林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥北商初字第80号
原告广东碧桂园物业服务有限公司绥化分公司。住所地：绥化市北林区团结街1637地号002栋302号。
负责人陈子良，职务经理。
委托代理人宋琛，职务该公司职员。
委托代理人安照瑞，职务该公司职员。
被告孟范忠，男，1950年10月3日出生，汉族，无职业，现住绥化市。
原告广东碧桂园物业服务有限公司绥化分公司（以下简称碧桂园绥化分公司）与被告孟范忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告碧桂园绥化分公司委托代理人宋琛、安照瑞与被告孟范忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园绥化分公司诉称，原告管理服务的小区由绥化碧桂园房地产开发有限公司开发建设，被告孟范忠于2010年购买并入住该小区003栋03号别墅。2010年6月21日，原、被告签订《绥化碧桂园前期物业服务协议》，约定：由原告为被告居住的房屋提供物业管理服务，物业服务费为1.5元／平方米／月，被告房屋面积220.35平方米，物业服务费330.53元／月。被告自2010年7月份收楼入住后按约定交纳物业费，自2010年11月起以各种借口拒交物业服务费，期间交纳2013年物业费，自2010年11月至2014年12月共拖欠物业服务费9，915.90元。依双方约定，物业服务费每逾期一天增加千分之三的违约金，为20，302.95元。后经原告多次索要，被告至今未给付。故原告提起诉讼，请求判令被告给付2010年11月至2014年12月物业管理费9，915.90元，违约金200元。案件受理费由被告负担。
被告孟范忠辩称，被告于2010年6月21日与原告签订服务协议，并于同年7月入住绥化碧桂园003栋03号别墅，因原告履行物业协议未达到约定的服务标准，被告居住的房屋漏雨原告未能及时给修理，因原告未能及时清理积雪，导致被告驾驶自有汽车时将车辆刮伤，针对上述原因，经双方数次协商未果，现被告认为，被告自2010年11月至今，已交纳2013年物业费，2011年原告服务不达标准不能交纳，原告曾同意免除被告2012年的物业费，因此，只同意交纳物业费8，000.00元，案件受理费由原告负担。
原告碧桂园绥化分公司为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
1、《绥化碧桂园前期物业服务协议》复印件一份。证实2010年6月21日，原、被告签订物业服务合同，合同约定项目有物业服务收费标准、物业服务项目、双方权利义务、违约责任等相关内容。合同加盖原告公司公章，被告孟范忠签字确认。
2、绥化碧桂园业主入住登记表一份。证实被告于2010年7月1日收楼入住，应自入住起交纳物业服务费的事实。
被告孟范忠为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
1、绥化碧桂园物业费管理通知单一份。证实自2010年至2015年5月31日共欠物业费9，915.90元。
2、碧桂园小区业主刘雨筠、刘玉麟、刘旭阳证人证言三份。证实原告服务管理不达标。
本院围绕双方当事人争议的事实、焦点组织了质证：
一、被告孟范忠对原告碧桂园绥化分公司提供证据的质证意见
被告对原告提供的《绥化碧桂园前期物业服务协议》、绥化碧桂园业主入住登记表的真实性均无异议，确认“孟范忠”的签名均系其本人签字，但对证明内容有异议。该合同中虽未约定对房屋进行修缮的义务，当时碧桂园下属包括原告在内的三家公司，虽然是相对独立的，但被告认为三家公司互相有协商，被告交纳物业费，就应该为被告修缮房屋。
二、原告碧桂园绥化分公司对被告孟范忠提供证据的质证意见
对被告提供的绥化碧桂园物业费管理通知单的真实性无异议，因为当时工作人员操作失误，数额填写错误；对被告提供的三份证人证言有异议，提供证言的刘雨筠、刘玉麟、刘旭阳系碧桂园小区业主，但该证言提到的工程问题，不是原告服务范围，且证言内容不属实。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：
一、对原告碧桂园绥化分公司提供证据的采信意见
原告提供的《绥化碧桂园前期物业服务协议》、绥化碧桂园业主入住登记表，被告对该协议及登记表无异议，且系原、被告自愿签订，不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害他人合法权益，且被告已接受原告提供的相应物业服务，故本院对上述证据予以采信。
二、对被告孟范忠提供证据的采信意见
关于被告提供的绥化碧桂园物业管理服务费通知单，原告承认是其单位员工填写，故本院对该证据的真实性予以确认，原告称系其单位员工书写错误，并未免除被告物业费，故该通知单不能视为免除被告物业费的依据；
关于被告提供三份证人证言，主要证实原告收取物业费标准过高，服务不达标准，且存在房屋质量问题。本院认为，根据原、被告双方当事人签订的物业服务协议，是双方真实意思表示，物业费收取标准在协议中有明确约定，故双方应按照约定的物业费标准履行；协议中就房屋质量及维修问题没有约定，因此，原告没有维修房屋的义务；证人证言提出原告服务不达标准，刘雨筠证言称2011年冬季，园区积雪封路，从不见有人清理，是各业主自行清理道路积雪，刘旭阳证言称，2011年冬季，原告单位只有不到5人清雪，路面结冰，导致业主与业主车辆因刹不住车而发生碰撞，造成损失，刘玉麟证言对冬季清雪并无阐述，只是认为园内私搭乱建、严重破坏景区美观，并认为不应交纳公摊面积的物业费及取暖费，本院认为，该三位证人未出庭质证，亦未提供身份证明，其证言内容相互矛盾，故本院对被告提供的三份证人证言不予采信。
本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：
原告碧桂园绥化分公司隶属于广东碧桂园物业服务有限公司，其经营范围为：一般经营项目：以隶属公司名义开展经营活动。被告孟范忠于2010年购买并入住绥化碧桂园003栋03号别墅。2010年6月21日，原、被告签订《绥化碧桂园前期物业服务协议》，约定：由原告为被告居住的房屋提供物业管理服务，物业服务费为1.5元／平方米／月，按照被告房屋220.35平方米计算，被告每月应交纳物业服务费330.53元。被告自2010年7月份收楼入住后按双方约定按月交纳物业费，自2010年11月至2014年12月期间，被告只给付2013年物业服务费，共拖欠物业服务费9，915.90元。依双方签订的协议约定，物业服务费每逾期一天增加千分之三的违约金，为20，302.95元。后经原告多次索要，被告至今未交纳上述费用。故原告诉至本院，请求判令被告给付物业服务费9，915.90元，违约金200元，并承担诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告给付2010年11月至2015年8月期间，共计46个月物业服务费15，204.38元，违约金200.00元。被告对拖欠物业服务费数额无异议，但认为原告曾免除其2012年物业服务费，因2011年未达到物业服务质量，且收费标准过高、房屋存在质量问题为由，故同意交纳物业服务费8，000.00元。本案经本院调解未果。
本案争议的焦点是：一、原告碧桂园绥化分公司与被告孟范忠的物业服务合同是否有效；二、原告碧桂园绥化分公司要求被告孟范忠支付物业管理费及违约金的诉讼请求是否有理。
本院认为，原告碧桂园绥化分公司向本院提交的《绥化碧桂园前期物业服务协议》、绥化碧桂园业主入住登记表以证明与被告孟范忠签订物业服务协议，双方形成了物业服务合同关系，该服务协议系双方当事人真实意思表示，且无合同无效的法定情形，故本院确认原、被告之间物业服务合同关系成立，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担续继履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，被告孟范忠在办理入住登记后，原告即依约向被告提供的各项物业服务，因此，被告孟范忠应按照双方约定的计费标准向原告广东碧桂园物业服务有限公司绥化分公司及时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费系违约行为，故原告诉讼请求有理，本院应予以支持。关于被告辩称原告未能达到服务标准，并对其造成损失的问题，因被告并未提供充分的证据予以证实，故本院不予支持；关于被告主张房屋存在质量问题，原告同意对其物业费予以免除的理由，本院认为，该理由未经原告认可，原告作为物业公司并无维修义务，即与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故被告的辩解理由不成立，被告可另行主张权利；关于被告提出收费标准过高问题，依据《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因当地行政主管部门近年来未对绥化碧桂园别墅小区的收费价格做出具体规定，原告依据双方签订的物业服务协议中的标准收费，并未违反法律强制性规定，故被告的该项辩解理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：
被告孟范忠给付原告广东碧桂园物业服务有限公司绥化分公司物业管理费15，204.38元（自2010年11月至2015年8月期间，计46个月×330.53元／月）、违约金200.00元，合计15，404.38元。此款于本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费185.00元，由被告孟范忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 孟红彪
代理审判员 邹雪光
代理审判员 张雪峰
二〇一五年九月十五日
书 记 员 杨 波
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